Investir dans les foncières cotées et les SCI a été une très bonne idée depuis de nombreuses années. Il est vrai que le marché de l’immobilier professionnel est plus rentable que celui de l’immobilier résidentiel (du moins pour le non initié).
C’est sur ce marché du « retail » en anglais, comprenez des commerces que le rendement et la croissance de beaucoup de foncières cotées et de SCPI s’est basé.
Petit retour dans le passé pour mieux comprendre.
Avant les centres commerciaux, disons avant les années soixante-dix, il y avait certes des grands magasins mais pas de centres commerciaux. Il y avait beaucoup de petits commerces. C’est avec l’arrivée des centres commerciaux qui drainaient des milliers de personnes par jour que foncières et SCPI ont pu capter de la croissance et du rendement. Elles se sont appuyées tout simplement sur la croissance de ce secteur.
Oui mais voilà, est-ce que cela peut durer ?
Cette croissance a été depuis bien attaquée par différentes lois restreignant les possibilités d’implantation et plus récemment encore par le changement des modes de consommation. Ce changement des modes de consommation a aussi touché les magasins de centre-ville, valeurs de fond de portefeuille de beaucoup de foncières et de SCPI.
Que vient faire Amazon dans tout cela ?
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Amazon 1 / commerces 0
Le phénomène Amazon c’est aujourd’hui l’équivalent de l’arrivée de la grande distribution en France dans les années 70 pour le petit commerce : une déferlante qui rase presque tout.
Amazon est en effet en train de devenir plus puissant que toute la grande distribution : son offre s’élargit tous les jours, les prix sont toujours au plus bas, la livraison est de plus en plus rapide et sera bientôt dans la journée.
En plus avec internet, vous gagnez du temps, n’avez pas besoin de vous déplacer, vous allez plus vite et pouvez rapidement faire autre chose. Sans parler de l’absence de cohue !
Si on croise ça avec les nouvelles tendances de consommation, la vague est encore plus énorme car le temps où on allait dans des magasins pour avoir du conseil et choisir un produit est fini.
Aujourd’hui le conseil est sur le net et avec la crise la recherche du prix bas a été décuplée chez les consommateurs.
Alors commencez-vous à voir le rapport entre Amazon et les foncières cotées ou les SCPI ?
Foncières et SCPI détiennent des murs commerciaux dans leur portefeuille car ça a historiquement été des supports d’investissements très stables en valeur et en rendement.
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Mais à votre avis, qu’est ce qui donne de la valeur à des murs commerciaux ?
Le Chiffre d’Affaire que le locataire peut faire dans le local en fonction de son emplacement. Hors les modes de consommation changent et Amazon concurrence très fortement les magasins traditionnels et même les centres commerciaux.
Sur ce point, il est intéressant de regarder ce qu’il se passe au Etats-Unis car Amazon y est plus développé encore qu’en Europe et les Etats-Unis sont toujours en avance.
Et Que se passe-t-il aux USA?
Les centres commerciaux se vident, même lors des grandes opérations promotionnelles, les chiffres de fréquentation et de CA ne sont plus à la hauteur de ce qu’ils étaient les années passées.
Plus marquant encore, Walmart, le géant des supermarchés aux USA, est en train de fermer certains points de vente. Ce n’est que e début.
Et c’est en train d’arriver en France.
Alors, pour les murs commerciaux ?
Moins de fréquentation, moins de Chiffre d’Affaire, une valeur commerciale qui diminue, des loyers qui suivent la même tendance et des valeurs de murs qui baissent aussi.
Conséquence pour les foncières et les SCPI ?
Des rentrées locatives moins élevées et des valeurs d’actifs qui baissent.
Conséquence pour l’investisseur détenteur de parts de SCPI ou d’action de foncières Cotées : un dividende qui baisse et une valeur de marché qui baisse.
Ce n’est donc pas le moment d’aller investir dans les foncières cotées ou les SCPI détenant de l’immobilier commercial.
Si vous en avez en portefeuille, je ne peux que vous inciter à vérifier la composition de leur portefeuille d’actif et de faire le ménage tant que ça n’a pas baissé.
Amazon va vite et frappe fort, ne vous laissez pas dépasser, votre capital retraite pourrait prendre un mauvais coup.
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