L’immobilier locatif demeure une valeur sûre pour les Français. L’investissement dans la Pierre attire 60 % des ménages et se place devant l’assurance-vie ou le Livret A.
Les plus aisés misent avant tout sur l’immobilier comme pilier pour faire fructifier leurs placements. Les super riches préfèrent l’investissement dans l’immobilier, car ce type de placement leur permet de préserver leur capital… tout en s’assurant un revenu régulier.
Reste à trouver dans quoi investir car les meilleurs rendements ne s’obtiennent pas sur le marché de l’habitation.
Eh oui, c’est la partie du secteur à laquelle tout le monde pense et c’est pour ça que les rendements y sont moindres (entre autre).
Simple effet offre / demande.
Il faut donc aller chercher d’autres alternatives pour réussir à trouver des rentabilités plus intéressantes
Faisons un focus sur les idées d’investissement en immobilier à haut rendement !
Sommaire
Optimiser son investissement sur le marché de l’habitation
L’achat-revente
L’achat-revente est une piste à creuser, notamment pour optimiser la plus-value d’un bien. L’idée est d’acheter un bien et de le transformer (agrandir, rénover…) pour une plus-value plus intéressante. Certes, il s’agit d’un investissement qui peut comporter des risques, mais avec de bonnes astuces, il est possible de réaliser des gains plus importants à la revente.
Comment procéder ?
En premier, définir les objectifs et les critères d’achat du bien immobilier.
Le type d’immeuble ou le type de clientèle qui achètera le bien rénové sont déterminants.
L’emplacement entre aussi en jeu dans ce choix, car c’est le point crucial qui permettet de vendre rapidement.
En second optimiser !
Pour cela il faut surtout miser sur les pièces à forte valeur ajoutée lors des travaux, comme la cuisine ou encore la salle de bain.
C’est souvent avec ces pièces qu’on va créer le coup de cœur et donc la forte plusvalue !
Pour ne pas se tromper, il faut donc établir un budget précis incluant tous les travaux projetés.
Enfin, le prix total de l’investissement doit inclure le coût de la réhabilitation ou des réparations mais aussi les frais et droits de mutation et les autres taxes.
La location meublée
La location meublée est une stratégie d’investissement qui séduit de plus en plus de propriétaires bailleurs.
C’est vrai que la location meublée assure en moyenne une rentabilité 15% à 20% plus importante que la location nue / vide.
Attention à meubler suffisamment le logement, l’Etat veille au grain !
Selon la loi Alur, un logement meublé est avant tout un logement décent.
Il doit être équipé d’un mobilier suffisant, tant en nombre qu’en qualité. La location meublée doit ainsi permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Une liste de mobilier a été publiée afin d’éviter tous les doutes. Vous pourrez retrouver ici la liste de mobilier LMNP.
En fonction de la clientèle visée c’est à vous de miser sur du mobilier plus ou moins attrayant pour faciliter la mise en location toujours en utilisant l’effet coup de cœur.
La location meublée est moins contraignante que la location nue (bail plus court notamment et loyer payé d’avance de qui limite les impayés). Côté fiscalité le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) permet de franchement baisser la facture fiscale par rapport à la location nue.
Deux options sont possibles :
- Le régime forfaitaire permet d’être imposé sur 69% ou 50% des recettes selon que l’appartement loué est classé « meublé de tourisme » ou non.
- Le régime réel qui permet de déduire les charges des recettes mais aussi et surtout l’amortissement comptable qui va drastiquement réduire l’imposition.
Loyer supérieurs, fiscalité inférieure, avant de vous lancez vérifiez le potentiel de la location meublée !
L’immeuble de rapport
Placer son argent dans un immeuble de rapport est un autre type d’investissement locatif intéressant. L’objectif de ce système est généralement de faire l’achat d’un immeuble entier, pour ensuite mettre en location chaque logement. L’idée est de gagner moins cher à l’unité à l’achat, pour optimiser le revenu par logement. C’est le même principe que les grandes chaînes de distribution.
A lire : Investissement locatif, quelle surface ?
L’immeuble de rapport est avant tout un investissement locatif, mais il s’adresse aux investisseurs souhaitant miser sur une meilleure rentabilité. C’est une stratégie offrant bon nombre d’avantages par rapport à l’achat d’un logement vide, à savoir :
- Un prix au mètre carré plus intéressant,
- Des frais de notaire moins chers,
- L’impôt foncier moins élevé,
- La possibilité de négocier des prix de gros en cas de travaux…
A noter que l’immeuble de rapport n’est pas un investissement réservé aux investisseurs les plus riches. En dehors des grandes villes, on peut très bien trouver des immeubles avec 2 ou 3 appartements pour le prix d’un studio à Paris.
La promotion immobilière
La promotion immobilière consiste principalement à la production de biens immobiliers (petites maisons ou immeubles), en vue de les vendre. Les acquéreurs peuvent acheter en vue d’en faire leur propre résidence ou encore de mettre les biens en sous-location.
Pour ce type d’investissement, plusieurs possibilités sont envisageables, comme l’achat d’un terrain suivi de la construction d’un bâtiment, puis la revente du produit fini. Alternativement, l’investisseur peut aussi revendre le terrain nu avec le permis de construire.
Avant de se lancer dans un tel projet, il est toutefois nécessaire de s’assurer de la viabilité du projet. Il faudra élaborer un « compte à rebours » pour pouvoir dégager les recettes et les dépenses prévisibles (charges foncières, coût du bâtiment, frais annexes). L’investisseur devra aussi analyser l’offre et la demande prévisible à la livraison du bien et donc estimer le prix de revente du bien.
Investir sur d’autres marchés
La sous-location
La sous-location permet aux ménages de percevoir un revenu sur un logement qu’ils louent. Un locataire peut en effet sous-louer son logement, en veillant bien sûr à respecter certaines conditions. En principe, la sous-location est interdite en ce qui concerne les résidences principales, sauf accord expressément stipulé du propriétaire.
Le locataire doit fournir pour formalité de la sous-location une autorisation écrite du propriétaire, mais aussi une photocopie du contrat de bail en cours. Le prix du loyer ne peut par ailleurs pas dépasser celui du locataire principal. Outre la sous-location d’habitation, le concept s’est élargi sur les parkings ou encore les bureaux, notamment avec l’essor du co-working. C’est en effet un bon moyen d’optimiser l’espace dont on dispose et d’avoir un apport de trésorerie.
Louer des parkings
Le marché des places de parking est certes assez récent, mais présente aussi un potentiel particulièrement lucratif. Le marché promet entre 6 et 12 % de rendement, suivant l’emplacement du parking. L’investissement se révèle plus fructueux dans les grandes villes, comme la cité parisienne.
Contrairement à un appartement, le parking se loue peu cher et les clients potentiels sont nombreux. L’autre avantage de ce type de location réside également dans le fait qu’il n’y a pas de risque de dégradation du bien.
Outre le parking, l’investisseur peut se constituer une plus-value supplémentaire avec un système de sécurité ou une place de rangement. Une division de lot pour une place de parking est toute aussi avantageuse. L’idée est de transformer un emplacement en trois ou quatre places. En choisissant un box, l’investissement peut valoir jusqu’à deux fois son prix à la revente.
La division de lot
Pour la division de lot, l’idée est de percevoir plusieurs revenus sur un seul bien divisé en plusieurs lots. En effet, il est toujours plus intéressant de louer 2 ou 3 studios qu’un seul et même appartement.
L’investisseur peut par exemple séparer un appartement T5 en deux T2. Il en est de même pour un grand bureau séparé par cloison, et partagé par différents locataires. Cette option est aussi valable pour les places de parking, partagées avec plusieurs propriétaires de deux-roues entre autres.
Ce mode d’investissement permet d’obtenir une meilleure rentabilité sur un seul et même bien. Il permet également de toucher une clientèle plus large et permet de diminuer les périodes de logement vide. Toutefois, ce mode d’investissement implique de respecter certaines règles. Dans le cas d’un lot affecté à l’habitation, la division doit respecter les réglementations du code de la construction concernant la division d’immeuble en locaux d’habitation.
La location saisonnière
La location saisonnière repose sur le même principe que la sous-location. Elle est principalement mise en place pour les professionnels en déplacement ou les touristes.
C’est une forme particulière de location meublée de tourisme. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison individuelle ou autre, meublé et loué temporairement, à la semaine ou encore à la journée. La location s’effectue généralement en période de vacances ou le temps de la saison touristique. C’est une solution idéale pour les investisseurs qui souhaitent avoir un complément de revenus immédiat.
Le plus gros avantage de la location saisonnière, c’est la possibilité de dépasser facilement les 10 % de rendement. A titre d’exemple, vous pourrez louer 50 € à la journée un appartement qui se loue 300 € par mois. Ce type de location est d’autant plus rentable si vous habitez dans une région touristique.
Par ailleurs, il est possible de mettre en place divers systèmes pour la gestion de la location. Mettre une annonce et louer soi-même sa maison favorise le rendement. Il est aussi possible de faire appel à une agence professionnelle pour la gestion locative du logement.
Les niches les moins pratiquées par les investisseurs particuliers
Louer des caves
La location de cave pour stockage est aujourd’hui une niche particulièrement florissante, surtout dans les grandes villes. Les clients peuvent être des particuliers ou des professionnels à la recherche d’endroit pour stocker des marchandises ou des affaires.
L’idée est de rendre les caves « viables » pour stocker des objets ou des affaires durant une période indéterminé. Ce qui implique que l’investisseur devra prendre les précautions nécessaires. Il devra entre autres s’assurer que le lieu de stockage est bien à l’abri de l’humidité.
Aujourd’hui, la location de cave comme self stockage peut rapporter un rendement annuel net allant jusqu’à 10 %. Cette rentabilité est largement plus intéressante que celui du Livret A. A noter que l’emplacement et la situation géographique joue un rôle important dans ce type d’investissement, au même titre que le volume ou la surface disponible.
Investir dans des murs commerciaux
Investir dans les murs commerciaux ou murs de boutique est aujourd’hui devenu très rentable. A noter qu’il s’agit de murs et non de fonds de commerce. Par rapport aux logements d’habitation, les murs commerciaux rapportent un rendement de 6 %, voire 8 % plus élevé.
Faisant partie des investissements de locaux professionnels, ce type de placement peut rapporter gros aux bailleurs. La rentabilité pour des murs commerciaux dépasse souvent les 10 %. Le prix de ces murs commerciaux peut souvent dépasser les 100 000 €, suivant l’emplacement du local. L’emplacement des murs commerciaux est en effet déterminant, pour ce qui est de rentabiliser l’investissement. Outre l’emplacement, le type d’activité et l’environnement conditionnent aussi la rentabilité de ce type d’investissement.
Investir dans un entrepôt
Investir dans un entrepôt peut être réellement avantageux, en termes de profits. Il convient pourtant de bien noter que ce type d’investissement relève presque d’une création d’entreprise. Outre le placement financement, la gestion, le suivi et l’entretien de l’entrepôt impliquent un important investissement personnel.
Le prix d’un entrepôt est certes assez élevé par rapport à d’autres biens. Il présente toutefois l’avantage d’assurer une rentabilité à l’investisseur. La particularité de ce type de placement réside sur le calcul du ratio rendement/emplacement. Le prix de l’entrepôt à l’achat est en effet conditionné par son emplacement.
A titre d’exemple, investir dans un entrepôt à Paris peut vous rapporter un loyer plus cher, mais ne vous assure pas forcément un rendement brut plus élevé qu’ailleurs. En effet, pour un prix au mètre carré moyen de 3 580 € et un loyer de 13,7 € par mètre carré, un entrepôt dans la cité parisienne offre un rendement de 6 %. Ce qui n’est pas négligeable. Toutefois, en zone rurale ou en périphérie, un investissement acheté à 700 € et offrant un loyer de 6 € permet de dégager un rendement de 10 %. En d’autres termes, en province, la rentabilité des entrepôts est nettement plus intéressante, du fait d’un prix d’achat plus bas.
Helena says
Salut et merci bien pour ces onze idées pour bien investir en immobilier ! Je n’ai pas encore pensé à la piste de l’achat-revente. Mon père arrive bientôt dans l’âge de la retraite et pense à investir dans un immeuble de rendement. Ce site va lui donner encore plus d’inspiration à propos de ce sujet, merci encore.
Lena says
Bonjour et merci pour ces astuces sur comment investir en immobilier à haut rendement. Je ne savais pas encore qu’un immeuble de rapport peut être un projet si intéressant. Ma mère veut s’investir en immobilier dès sa retraite, elle va peut-être consulter une agence immobilière pour avoir plus d’informations.
Hugo MARIGNY says
Merci pour cet article instructif. Je suis, actuellement, à la recherche d’un appartement à vendome pour faire mon premier investissement immobilier. C’est un travail très lourd et je n’imagine pas comment je peux le réaliser sans l’intervention d’une agence immobilière. Ou peut être c’est la première fois c’est pour ça que j’ai peur de prendre de risque tout seul et j’ai besoin de quelqu’un qui va me guider dans ma recherche et prise de décision.