Investissement locatif, quelle surface ?

Pour un investissement locatif, quelle surface est la plus rentable ? Même si le choix repose avant tout sur le rendement locatif net, plusieurs autres éléments sont aussi à prendre en compte.

Investir dans plusieurs petits appartements, les avantages et les risques

Une forte demande locative

Un appartement avec une petite surface habitable est très prisé actuellement, vous n’aurez aucun mal à le louer. La location de studio représente plus du quart du marché locatif en France. Si on intègre les locations d’appartements de type T1 et T2, cette part avoisine les 70 % du marché. Par ailleurs, les étudiants s’éloignent de plus en plus de leur maison familiale. Ces déplacements sont aussi des facteurs qui favorisent la hausse de la demande sur le marché du logement estudiantin.

Comme ces types de biens rencontrent une forte demande et que le marché est toujours en expansion, il vous sera beaucoup plus facile d’obtenir un prêt bancaire pour le financement de votre projet. Ces critères facilitent en effet la négociation des crédits immobiliers auprès des établissements financiers. D’un autre côté, les taux appliqués sur les emprunts connaissent un niveau exceptionnellement bas. Avec un marché aussi alléchant, les banques n’attendent plus que les porteurs de projet.

Un rendement locatif élevé et des risques répartis

L’investissement locatif dans les petites surfaces est un des plus rentables sur le marché de l’immobilier. Avec des rendements moyens entre 5 % et 7 %, les studios offrent une rentabilité supérieure par rapport aux moyennes et grandes surfaces : immeuble, maison de luxe, commerce… En général, le rendement net des petites surfaces représente les 2/3 du loyer après la soustraction des frais divers.

Investir dans plusieurs petites surfaces est aussi un bon moyen de diversifier ses placements. En tant que stratégie financière, la diversification sert à amortir les problèmes dus à des non-paiements ou des retards de loyer. Elle permet également de gérer les biens avec plus de latitude. Si l’un des logements nécessite des rénovations et qu’il ne peut pas être loué pendant 3 mois par exemple, les autres logements peuvent toujours assurer leurs rendements. Par ailleurs, le loueur peut se séparer de l’un de ces biens au cas où il aurait un besoin urgent de trésorerie.

Un investissement désavantagé par la clientèle et les charges

De par leur statut, les locataires de petites surfaces doivent déménager fréquemment, à cause de leurs études, de leur travail ou encore de leur situation familiale. Ce phénomène accroît l’incertitude des délais de location pour les biens de petite superficie. En moyenne, la location de studio ne dépasse pas les 30 mois et peut même se limiter à deux mois dans certains cas. Un logement peut ainsi changer de loueur 3 à 4 fois par an. Cette volatilité de l’occupation rend difficile la possibilité de se projeter sur 5 ans au niveau du rendement.

A un logement loué fréquemment correspond également des entretiens fréquents. C’est là le souci principal des loueurs de logement étudiant. Avec les déplacements de meubles ou de matériels fréquents, l’habitation connaîtra plus de dégradations. Et plus les déménagements se succèdent, plus l’appartement est exposé à la multiplication des dégâts. Ce cas de figure peut avoir des impacts importants sur le rendement et au final pousser le loueur à augmenter le loyer. Et dès lors que le loyer augmente, les marges de manœuvre se réduisent par rapport à l’offre des concurrents.

La charge de travail qui vous attend est aussi un autre inconvénient de la location de plusieurs petits appartements. Chacun des appartements est en effet soumis indépendamment aux mêmes obligations administratives. Il n’est pas possible, en étant seul propriétaire, de rassembler les appartements pour un traitement unique. Si des difficultés surviennent sur un même laps de temps et sur les appartements en location, il sera très difficile de gérer la situation. La meilleure solution est donc de déléguer la gestion des appartements à un professionnel.

Investissement locatif dans une grande superficie, les avantages et les risques

Stabilité des locataires et rendement régulier

La stabilité des locataires est le facteur qui séduit le plus lorsqu’on investit dans un bien de grande surface. Ce type d’habitation est souvent loué sur de très longues durées, 5 ans, voire même 20 ans, à condition toutefois de savoir fidéliser les locataires.

Les appartements de grande superficie attirent surtout des couples avec enfants. Pour assurer le confort et maintenir l’équilibre social de leurs progénitures, un couple s’assure toujours de la stabilité de ses revenus. Ainsi, il a la capacité financière pour louer à long terme, ce qui est une garantie de rendement périodique et régulière. Tout problème de respect de délai de paiement du loyer est donc écarté.

Un locataire fidèle va également prendre soin de l’appartement. Mieux encore, si le logement correspond parfaitement à ses attentes, il n’hésitera pas à s’investir pour l’entretien de la maison. Il peut arriver qu’il paie de ses poches les réparations et entretiens sans demander de frais de remboursement au propriétaire. Les avantages seront alors perceptibles au niveau du rendement net de l’appartement. Il ne sera plus nécessaire pour le loueur d’intégrer certains frais de réparation dans ses calculs.

Rendement locatif limité et risque de vacance locative

Le rendement net d’un appartement familial se situe généralement entre 3 et 5 %. Impossible pour le moment de faire mieux, à moins d’avoir investi dans une habitation située sur un emplacement de choix, acquise à un prix exceptionnellement bas. Ce qu’il faut retenir, c’est que plus le placement est élevé, moins la rentabilité est attrayante. La valorisation de l‘investissement se base donc sur la location de longue durée plutôt que sur un éventuel coup de poker (espérer une location temporaire au quadruple du loyer par exemple).

Entre deux locations, il se peut aussi qu’une période plus ou moins longue s’écoule. Des frais d’entretien sont souvent à prévoir pour la remise en état du logement. Ces frais peuvent être élevés, étant donné la superficie du logement.

Valoriser un investissement locatif dans une grande superficie

La rentabilité brute d’un grand appartement étant assez faible par rapport aux petites surfaces, quelques astuces permettent de rendre l’investissement plus rentable, entre autres la division d’appartement ou la colocation.

La division d’appartement permet d’obtenir plusieurs pièces à partir d’un bien de grande superficie. En louant indépendamment plusieurs pièces au lieu de louer l’appartement à un seul locataire, le loueur pourra largement augmenter la rentabilité de son bien. Une condition doit toutefois être respectée pour que cette stratégie se révèle gagnante : acheter le bien à prix intéressant, puisqu’il faudra encore réaliser des travaux.

Si la colocation est surtout fréquente pour les petites surfaces, elle gagne de plus en plus les logements de grande surface. Cette solution permet au loueur, sans faire de lourds travaux, d’augmenter la rentabilité de son appartement jusqu’à 2 points de plus. Par ailleurs, le risque de vacance locative est aussi réduit, car il est rare que tous les locataires fassent défaut en même temps.

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Quel investisseur immobilier faut-il devenir ?

Devenir un investisseur immobilier peut être une excellente façon de créer des revenus supplémentaires et d’accroître sa richesse. Cependant, il est important de choisir le bon type d’investisseur pour réussir. Il y a plusieurs types différents d’investisseurs immobiliers qui peuvent convenir à votre situation personnelle et financière. Le premier type est l’investisseur immobilier «flipper» ou court terme. Ce type d’investissement consiste à acheter des propriétés à bas prix, les rénover rapidement et les revendre pour un bénéfice rapide. Les flippers sont souvent très actifs sur le marché immobilier local et ont tendance à se concentrer sur la recherche de bonnes affaires plutôt que sur la gestion du bien-être locatif long terme. Cette stratégie n’est pas sans risque car elle dépend fortement du marché local, mais elle offre également la possibilité de gros profits si vous savez ce que vous faites ! Un autre type populaire est l’investisseur immobilier locatif long terme ou buy and hold investor (achetez & conservez).