Pourquoi faut-il investir en immobilier locatif dès / avant 30 ans

L’immobilier est l’un des actifs qui offrent le meilleur rapport risque/rendement et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il reste depuis des années l’un des placements préférés des Français. Investir dans la pierre avant ses 30 ans est l’assurance de bénéficier d’une rente pérenne pour les beaux jours. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer pour investir en immobilier locatif dès 30 ans ou avant

Les raisons d’ordre général

La demande en logement a rebondi ces dernières années, ceci s’explique par une conjoncture favorable, des ventes qui progressent et des évolutions démographiques notables : des familles nombreuses et des familles recomposées qui recherchent de plus grands logements, mais aussi des familles monoparentales qui recherchent de petits logements. L’on doit également tenir compte des besoins en logement des étudiants et des jeunes travailleurs qui sont de plus en plus nombreux à vouloir s’émanciper et avoir leur propre appartement. Enfin, il est intéressant de rappeler que le maintien à domicile des personnes âgées et le nombre croissant des personnes recherchant une résidence secondaire (pour cause de lieu de travail éloigné, etc.) viennent conforter l’idée que l’investissement dans l’immobilier a encore de beaux jours devant lui.

L’immobilier un actif qui rapporte plus que les livrets

Ce n’est plus un scoop, la rentabilité des investissements dans la pierre devance celle de l’assurance vie et du livret A. L’étude Ipsos réalisée pour Orpi vient d’ailleurs conforter ce constat, car elle démontre que 39% des Français considèrent que l’immobilier reste de loin une valeur sûre,  devançant ainsi les livrets qui ne séduisent que 29% des interrogés. La pierre promet de bons rendements qui peuvent constituer un complément de revenu des plus intéressants sur le long terme. Les livrets sont quant à eux, des produits d’épargne de précaution qui ne sont intéressants que sur le court terme et c’est pour cette raison que cette épargne n’attire plus autant qu’avant les jeunes épargnants.

Une valeur de fond de portefeuille

L’immobilier reste également une valeur de fonds de portefeuille rentable, surtout si on choisit les bons fonds immobiliers. L’idéal serait bien évidemment de diversifier son portefeuille de manière à bénéficier des meilleurs atouts, mais les fonds immobiliers doivent tout de même représenter un bon pourcentage de l’investissement. La demande en placements immobiliers est d’ailleurs en hausse depuis ces cinq dernières années vu que cet investissement promet un rendement élevé. Il convient toutefois de rappeler qu’il faut être attentif aux fluctuations des taux d’intérêt, car s’ils sont actuellement bas, ils peuvent remonter, ce qui n’est pas sans conséquence pour ce type de placement.

Avoir un revenu complémentaire pour la retraite

Choisir de penser assez tôt à sa retraite, c’est s’assurer des revenus complémentaires de choix à l’arrivée des beaux jours.  Les personnes qui sont nées dans les années 50 perçoivent actuellement entre 68 et 75 % de leur salaire moyen à leur retraite tandis que les personnes nées dans les années 90 ne pourront toucher que 54% de leur salaire.

Comme on sait que les besoins seront plus élevés d’ici une vingtaine d’années, il y a un risque que les retraités ne perçoivent plus qu’un faible pourcentage de leur salaire. C’est pour cette raison que les trentenaires doivent penser à investir dès à présent dans un placement sûr tel que l’immobilier, cela devrait leur assurer de bonnes rentes à leur retraite.

Plus on commence tôt, plus les revenus seront élevés et c’est là tout l’intérêt d’investir en immobilier locatif.

Investir en immobilier locatif = 1er pas vers l’indépendance financière

À 30 ans, on a déjà démarré dans le monde professionnel et c’est la bonne période pour se lancer dans sa première acquisition immobilière. Il n’est pas toujours nécessaire d’avoir un apport personnel conséquent pour faire ses premiers pas dans l’immobilier et accéder à l’indépendance financière, il suffit d’avoir l’œil et de bénéficier des conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine qui saura aiguiller dans le choix des biens immobiliers. Le premier achat sera dans la plupart des cas, un bien qui sera utilisé à titre de résidence principale. Pour ceux qui craignent que les conditions d’octroi d’emprunt  soient rigoureuses, il existe des dispositifs tels que le prêt à taux zéro et le prêt d’accession sociale qui sont faits pour les primo-accédants et qui aident à faciliter l’acquisition d’un bien immobilier.

L’actif le plus détenu par les plus riches

D’après une enquête menée par l’Insee en 2010, la moitié des ménages qui vivent en France disposent d’un patrimoine brut de près de 150.200€ et près de 93% des avoirs. 10% disposent d’un patrimoine de 552.300€ et 1% des ménages les plus riches en termes de patrimoine détiennent 1,9 million d’euros d’avoirs. Le patrimoine se constitue à 62% de biens immobiliers et les accédants choisissent pour la plupart d’investir dans des résidences principales. Toujours d’après l’étude menée par l’Insee, si l’on souhaite se constituer un patrimoine de choix, il est plus intéressant de commencer par l’acquisition de sa résidence principale. En effet, le montant du patrimoine brut moyen des propriétaires de leur résidence principale est 8,3 fois plus élevé que celui des locataires.

Profiter des avantages du crédit immobilier pour les moins de 30 ans

Les jeunes de moins de 30 ans peinent souvent à profiter d’un crédit immobilier avec des taux intéressants, mais il faut savoir qu’il existe des parades qui viennent faciliter la tâche. La première chose à faire est de comparer les avantages et les conditions d’octroi de crédit immobilier de diverses banques afin de trouver l’offre la plus intéressante.

Il faudra à cet effet s’informer sur les barèmes spécifiques des établissements, mais aussi sur les prêts complémentaires, la garantie du prêt, etc. Il est aussi impératif de s’informer sur les différentes aides proposées (PTZ, prêt action logement, prêt accession sociale, prêts aidés des collectivités locales, etc.) accessibles aux primo-accédants et qui vont réduire le coût global du crédit.

Les SCI et autres donations restent également de bonnes alternatives, car elles réduisent le coût de l’investissement.

Profiter du marché du crédit à taux bas

Lorsque le crédit immobilier passe par une période de taux historiquement bas, il faut en profiter au maximum. Selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement, sur le troisième trimestre de 2016, le crédit a baissé à 1.46%.

Cette baisse a permis à de nombreux emprunteurs de demander un étalement  de la durée du remboursement et de négocier le montant de l’apport personnel dans le but d’obtenir le crédit immobilier au meilleur taux.

D’ailleurs, les taux bas sur les longues périodes sont tout particulièrement intéressants pour les ménages modestes et les jeunes investisseurs.

Ils y trouvent leur compte sur le plan financier, que ce soit sur le taux d’emprunt, la durée du remboursement, le montant de la mensualité.

Les taux bas facilitent aussi toutes les stratégies patrimoniales que ce soit le projet d’investir en immobilier locatif ou d’acquérir une résidence principale.

Bénéficier de taux d’assurance faibles

Les primo-accédants ont tendance à ne se focaliser que sur le taux du crédit, mais ils ne s’informent pas toujours assez sur l’assurance emprunteur. En effet, les banques mettent bien souvent en avant leur propre assurance, omettant ainsi d’informer l’emprunteur qu’il peut opter pour la délégation d’assurance. Le hic, c’est que les offres s’avèrent parfois plus avantageuses ailleurs, surtout pour les jeunes qui peuvent profiter de tarifs avantageux. L’on peut notamment faire une économie de quelques milliers d’euros avec une délégation d’assurance, ce qui n’est pas négligeable.

Durée d’emprunt longue possible = capacité d’emprunt plus élevée

Plus la durée de remboursement est étalée dans le temps, plus le crédit coûte cher. Un taux de crédit étalé sur 20 ans est toujours supérieur à celui d’un emprunt sur 10 ans. Aussi, pour un primo-accédant, il vaut mieux s’assurer de raccourcir au mieux la durée du crédit via une hausse de la mensualité si les revenus le permettent. Le remboursement du crédit par anticipation est également une autre option, mais il faudra compter avec des frais en sus et des pénalités de remboursement anticipé. À noter qu’avec le PTZ, les trentenaires peuvent aisément contracter des prêts plus courts, mais d’un montant élevé et opter pour des biens dans le neuf même avec un apport personnel peu élevé.

Avec apport ou sans apport ?

La plupart des banques et des établissements de crédit craignent que les jeunes investisseurs ne soient pas solvables. Aussi, pour s’assurer qu’ils vont s’acquitter de leurs dettes, les établissements emprunteurs préfèrent valider les dossiers de ceux qui ont une bonne stabilité professionnelle et des revenus stables. L’apport personnel trop faible peut également constituer un frein à l’obtention du crédit immobilier et comme les jeunes actifs n’ont pas toujours eu le temps d’économiser pour constituer leur apport, ils sont souvent lésés lors de la sélection de dossiers. Les jeunes candidats à l’accession à la propriété doivent ainsi disposer dans l’idéal d’un bon apport personnel avant de se lancer.

Acheter sa résidence principale ou un investissement locatif ?

Les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire que l’achat d’une résidence principale reste le plus intéressant pour un premier investissement. Il y a bien évidemment les avantages fiscaux rattachés à l’achat de la résidence principale, mais aussi la non-imposition des plus-values et des loyers fictifs que l’on se verse à soi-même en tant que propriétaire. L’on avance également le fait qu’il est beaucoup plus intéressant de s’acquitter de son crédit immobilier que d’un loyer. Choisir de faire sa première acquisition très jeune aide notamment à ne pas crouler sous les dettes du crédit, il faut bien évidemment disposer des fonds nécessaires avant d’investir dans un bien immobilier, surtout dans le neuf. En ce qui concerne le type de bien, il vaut mieux opter pour des biens de petite taille pour commencer puis les revendre et s’acheter ensuite un bien plus grand et bien situé.

Acheter pour louer, intéressant avant 30 ans?

Si l’investissement dans les résidences principales est conseillé, les jeunes qui choisissent d’opter pour l’investissement locatif tout en restant eux-mêmes des locataires sont de plus en plus nombreux. Cet engouement peut s’expliquer par les avantages du dispositif Pinel qui permet aux primo-accédants d’acheter dans le neuf puis de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires sous conditions de revenus. Les loyers ainsi plafonnés donnent droit à une réduction d’impôt. À noter que l’investissement peut aussi se faire dans l’ancien à condition que les candidats à l’accession à la propriété choisissent bien leur investissement, car rappelons-le, les revenus locatifs sont soumis à de lourdes taxes. À cela s’ajoutent divers frais tels que les charges de copropriétés, la taxe foncière, etc. L’idéal serait de faire une simulation avant de se lancer, cela évitera les mauvaises surprises à l’arrivée.

Intérêt / inconvénients de l’achat de la résidence principale

L’acquisition d’un bien immobilier en vue d’en faire une résidence principale a de nombreux avantages. Déjà, c’est un investissement sur le long terme qui promet une bonne sécurité financière en cas de chômage, de retraite anticipée, etc. L’achat de la résidence s’accompagne également d’une fiscalité avantageuse puisque le propriétaire n’a pas à payer de loyer ni d’impôt sur la plus-value immobilière. Il réduit la valeur de son patrimoine déclarée pour l’ISF et peut bénéficier de diverses aides au logement telles que le prêt à taux zéro. Parmi les inconvénients, l’on citera le coût des intérêts d’emprunt et des assurances de prêt qui sont assez élevés, de l’assurance habitation qui revient plus chère pour un propriétaire, de la taxe foncière dont il faudra s’acquitter tous les ans ainsi que des frais d’acquisition.

Intérêt / inconvénients de l’investissement locatif

L’investissement locatif a également ses avantages et ses inconvénients. Côté avantage, un investissement locatif permet de se constituer un bon patrimoine. Cette opération assure un bon revenu pour l’avenir et se pose comme un complément de retraite des plus intéressants. On peut habiter le logement à l’issue de la période de location ou l’attribuer à ses proches. Il sera par ailleurs plus facile pour l’emprunteur de rembourser ses dettes via le loyer qu’il perçoit. Il faut tout de même se rappeler qu’il y a des risques, le marché immobilier n’est pas toujours stable et il se peut que l’on ait du mal à trouver des locataires, surtout dans les zones tendues. L’autre risque, c’est que le bien soit loué à un prix bas, ce qui ne permet pas de rentabiliser l’investissement.

Limitation possible liée au taux d’endettement

En France, les banques estiment qu’il reste possible d’accorder un crédit immobilier tant que le taux d’endettement du ménage ne dépasse pas les 33% des revenus mensuels. Cette limitation permet aux banques d’éviter les impayés et à l’emprunteur de garder un bon niveau de vie pendant la durée du remboursement de son crédit. Aussi, avant de se lancer, il est important de réaliser un bilan complet des finances afin de mieux calculer la capacité d’emprunt et de remboursement et de faire une simulation de crédit.

Calculer son taux d’endettement

La demande de prêt immobilier doit aller de pair avec le calcul du taux d’endettement. En effet, le calcul va conditionner en partie le taux de crédit et aiguiller l’établissement prêteur sur son choix d’accorder ou de refuser la demande de crédit. Pour calculer son taux d’endettement, il faut commencer par calculer les revenus mensuels et le montant des mensualités en cours (crédit à la consommation, emprunt immobilier, etc.).

Pour calculer le taux d’endettement hors investissement locatif :

• Le montant des mensualités /montant des revenus mensuels.

Pour calculer le taux d’endettement sur investissement locatif :

• [Mensualités de l’emprunt – (Loyers bruts × 70 %)] / montant des revenus mensuels

Pour calculer le taux d’endettement :

• Taux d’endettement hors investissement locatif / Taux d’endettement sur investissement locatif

À noter que la plupart des établissements prêteurs et les banques n’accordent généralement le crédit immobilier que si le taux d’endettement ne dépasse pas les 33%.

Comment choisir en fonction de votre situation ?

Enfin, le choix du bien immobilier devra tenir compte en premier lieu de la capacité d’achat de l’acheteur et de ses envies. Ensuite, il faudra que l’achat reste stratégique et pour ce faire, il est important de bien analyser l’emplacement du bien, la taille du logement et bien évidemment, le type de bien à acheter (maison, appartement, studio, T2, etc.). Il faut se rappeler que l’objectif est de faire l’acquisition d’un bien qui promet un bon rendement sur le long terme.

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