Pour vous constituer une retraite complémentaire il va être nécessaire d’investir.

Comme nous l’avons vu dans notre article sur les stratégies d’investissement des supers riches, l’immobilier est un très bon point de départ.

Et pas forcément inaccessible.

Exemple concret avec l’investissement dans les parkings.

L’intérêt d’investir dans les parkings

Les places de parking manquent cruellement, et ce, partout en France, mais surtout dans les grandes capitales. Ce constat profite toutefois aux investisseurs éclairés puisque cela a incité nombre d’entre eux à se tourner vers ce marché de niche : les parkings.

Idéal pour diversifier son patrimoine, l’investissement dans les places de parking se veut à la fois simple et rentable.

Le capital nécessaire est peu élevé, il y a peu de frais d’entretien, la fiscalité est attrayante et les parkings génèrent une bonne rentabilité à court et long terme.

Voilà autant de raisons qui font que c’est actuellement l’un des placements immobiliers parmi les plus recherché !

Le marché des parkings en France

La plupart des grandes villes françaises, à l’instar de Paris, de Marseille, et de Bordeaux souffrent de manque de places de parkings.

Face à cette faiblesse de l’offre, la demande est de plus en plus élevée que ce soit pour les voitures ou les 2 roues. La demande est aussi supérieure à l’offre dans les villes de Nice, de Nantes, de Toulouse et de Montpellier.

Comme pour tout investissement immobilier, pour bien investir dans un parking, il faut prioritairement réfléchir à l’emplacement. Quelle que soit la ville retenue, il faudra bien analyser l’offre et la demande et privilégier les régions où la demande est plus élevée, car il sera plus facile de trouver un locataire.

Les loyers sont aussi plus élevés dans les villes où le marché est tendu, ce qui a un impact positif sur la rentabilité.

Pour les parkings, la rentabilité est aussi maximisée par le taux de vacances faibles et les charges très modérées.

Quel rendement espérer sur un parking ?

L’investissement dans les parkings permet d’obtenir un rendement annuel allant de 6% à 9% en moyenne contre 3% à 4% pour un investissement dans un appartement.

Cette rentabilité élevée fait de l’achat de parkings l’un des investissements immobiliers à la rentabilité la plus élevée avec un accès aisé en raison du prix bien plus faible qu’un petit appartement.

Outre le prix peu élevé, la location n’est soumise à aucune contrainte.

Exit donc le plafonnement des loyers et autres mesures qui contraignent la rentabilité dans l’immobilier d’habitation.

Ça, c’est une bonne nouvelle non ?

Avantage supplémentaire, les frais d’entretien sont faibles et les charges sont elles aussi plus faibles que pour un petit appartement (en moyenne 15€ par mois).

Cerise sur le gâteau, les risques de dégradations sont quasi nuls !

Pour ceux qui souhaitent booster le rendement et la plus-value lors de la revente de leur investissement parking, il est possible de transformer les places de parking en box.

Cette transformation permet d’augmenter le prix de la place de parking et le loyer de 20 à 30%.

Même en intégrant le coût des travaux, la transformation est une opération largement gagnante.

En synthèse, avec un parking la rentabilité est au rendez-vous sans les ennuis !

Emplacement, prix : tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer

Avant de vous lancer, il faudra prendre le temps de bien choisir l’emplacement.

Il faudra vous renseigner sur les prix du secteur comme lors d’un investissement immobilier classique.

D’une manière générale, le prix d’achat est généralement déterminé par localisation de la place.

Les places les plus chères sont situées pour la plupart en centre-ville, mais aussi près des issues (ascenseur ou escaliers) et au premier sous-sol.

Les zones géographiques à forte densité de population, où l’on constate le plus de difficulté de stationnement sont également à retenir.

Bien souvent, dans ces localisations, l’offre n’arrive pas à répondre à la demande.

Ça c’est un très bon point.

Les grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille souffrent notamment d’un manque de places de parking en raison de leur densité et promettent des emplacements de parking parmi les plus intéressants pour l’investisseur.

Si vous souhaitez opter pour un achat de parking à Paris, il faudra vous attendre à des prix plus élevés que la moyenne.

Dommage c’est sur.

Ainsi, les places situées dans les quartiers cotés tels que le Marais ou Saint-Germain-des-Prés peuvent aller de 10.000€ à 50.000€.

En province, les places de parking s’achètent entre 6.000€ et 25.000€ pour des loyers mensuels allant de 50€ à 130€ alors qu’ils peuvent monter jusqu’à 250€ mensuels à Paris.

Quelle fiscalité s’applique à l’investissement parking ?

La fiscalité sur les loyers

Les loyers de parkings sont soumis au régime des revenus fonciers.

Les investisseurs percevant des revenus locatifs inférieurs à 15.000€ pourront opter pour le régime du micro foncier ou le régime réel.

Au micro foncier, la déclaration est simplifiée puisque le revenu à déclarer est le loyer annuel perçu moins un abattement de 30%.

Au régime réel, le revenu fiscal sera égal au loyer moins les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts d’emprunts éventuels.

Si un déficit apparait, il sera déductible du revenu imposable dans la limite de 10.700 € par an.

Evidemment, dans le cadre d’un investissement pour vous constituer un revenu complémentaire, vous ne sélectionnerez pas les parkings générant un déficit mais ceux générant un bénéfice.

Ce bénéfice sera soumis aux prélèvements sociaux de 15.5%, et à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (5%, 15%, 30% ou 40% selon le montant de vos revenus).

Ça peut vite monter, d’où l’intérêt de bien tout calculer avant de vous décider (cf plus bas)

La fiscalité sur la plus-value lors de la revente

Si le parking ne se rattache pas à un logement principal alors, la plus-value sera imposée à 34,5% à la revente.

Les mêmes abattements que dans l’immobilier d’habitation, pour durée de détention, seront applicables.

Voici un petit rappel des abattements applicables

Pour l’impôt sur le revenu :

Un abattement de 6% par an sera appliqué au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt et unième année.

Un abattement de 4% sera ensuite appliqué jusqu’à la vingt-deuxième année, ce qui fait que la plus-value sera entièrement exonérée d’impôt au terme de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux :

Un abattement de 1,65% est appliqué chaque année sur les prélèvements sociaux au-delà de la cinquième année.

Il passe ensuite à 1,60% au-delà de la vingt-deuxième année et passe enfin à 9 % au-delà de la vingt-deuxième, ce qui fait que les prélèvements sociaux sont entièrement exonérés de prélèvements sociaux après trente ans de détention.

Comment savoir si une annonce de parking peut être un investissement intéressant ?

Maintenant que vous avez compris le principe et intégré la fiscalité, venons à l’essentiel.

Il est temps me direz-vous !

L’investissement dans les parkings est donc particulièrement intéressant sous plusieurs conditions / critères :

1. Il est impératif de bien choisir son emplacement.
2. Il faut privilégier les zones tendues où l’offre est déficitaire par rapport à la demande.
3. Enfin, il est indispensable d’évaluer correctement la rentabilité nette avant de vous lancer.

Pour faire votre étude de marché, des sites comme Seloger ou Leboncoin seront très utiles.

Aller vous balader dans la ville convoitée est aussi très formateur tout comme discuter avec des gens qui y habitent : les commerçant, les passants (demander où on peut se garer facilement dans le quartier, regarder le nombre de places libres …)

C’est avec cette approche très terrain que l’on démonte souvent les à priori que l’on peut avoir.

Une fois le secteur cerné et la situation de marché connue, il vous faut analyser les offres.

Un tableur Excell de calcul sera simple et efficace pour vous permettre de calculer votre rentabilité nette rapidement.

C’est un outil très important car il vous permettra de voir en un clin d’œil si le parking convoité est dans vos critères de rendement ou pas.

Après, il n’y a plus qu’à faire votre offre et entamer la négociation !

Si vous n’avez pas l’habitude de cet outil, indiquez-le-moi dans les commentaires ci-dessous et je vous adresserai par mail mon calculateur de rentabilité.