Stratégie d’investissement retraite : imiter les placements réalisés par les super-riches

Le temps du rendement élevé des taux sans risque est révolu. Eh oui, le taux sans risque est passé de 6% à environ 2% en moyenne en dix ans (et encore, avant prélèvement sociaux) ! C’est devenu un véritable parcours du combattant que d’arriver à générer des revenus sur les placements liquides et peu risqués avec une fiscalité corrosive, même pour les grandes fortunes.

Dans ce contexte, regarder ce que font les super-riches peut être source d’inspiration afin de développer sa propre stratégie patrimoniale en vue de devenir rentier ou retraité le plus vite possible.

Investir dans l’immobilier

Les super riches préfèrent des placements qui leur permettent de préserver leur capital, dans le but de le transmettre à leurs descendants plus tard. La solution la plus utilisée est l’investissement dans l’immobilier. Tout part du principe qu’on a toujours besoin de se loger, que l’on soit une personne ou une société. Ce fut vrai dans le passé et ça le restera certainement, je ne pense pas jouer à Madame Irma en écrivant cela.

Quelle que soit la conjoncture économique, les baux assurent un revenu régulier sur ce patrimoine immobilier. Même en cas de crise financière, les besoins en immobilier demeurent avec certes une tension qui se fait sentir.

Les investissements dans les biens résidentiels ont eu la faveur des super-riches par le passé mais s’ils attirent encore beaucoup de gens fortunés, la tendance est plutôt à l’investissement dans l’immobilier commercial.

Sur l’investissement en immobilier commercial, tout n’est pas bon à prendre et c’est ce sur quoi nous travaillons actuellement car des mutations profondes des modes de consommation ont un impact fort sur les besoins en immobilier commercial.

Les établissements hôteliers restent sur une tendance très dynamique. La France bénéficie de flux touristiques très favorables et les hôteliers sont  capables de faire évoluer leur offre en fonction des besoins. Les campings en bord de mer, résidences de tourisme ou encore les immeubles de bureaux complètent le panel de l’immobilier commercial.

Parmi les supports d’immobilier commercial, c’est quand même l’hôtellerie qui est privilégiée. Il faut souligner qu’elle offre des avantages en termes d’ISF, de réduction du coût de donation pour la transmission de patrimoine de son vivant (pacte Dutreil), ou encore la possibilité de gérer un complexe hôtelier à distance… Pour les fortunes moyennes, l’idéal est de se regrouper et de rassembler quelques hôtels pour créer un réseau hôtelier à transformer en 4 ou 5 étoiles.

Enfin, les résidences de services sont aussi prisées car elles bénéficient d’avantages fiscaux intéressants (très faible imposition des revenus locatifs en loueur en meublé non professionnel) et les mêmes avantages que l’hôtelier pour les investisseurs en meublé professionnel. Le ticket d’entrée est aussi moins élevé, ce qui permet une diversification plus aisée.

Investir dans les entreprises non cotées

Le « private equity » comme on l’appelle consiste à investir dans des entreprises non cotées, principalement des startups. Avec les récentes évolutions des nouvelles technologies de l’information et de la communication (NTIC), investir dans les startups est une forme d’investissement dans l’économie réelle très appréciée socialement. Il n’est ainsi pas rare de voir d’anciens chefs d’entreprise se lancer dans l’aventure, à l’instar du fondateur de Free, Xavier Niel, la famille Duval ou encore la famille Decaux.

Les tickets d’entrée sont par contre assez élevés et la perception de revenus moins lisible. Ce type d’investissement est donc réservé à la diversification patrimoniale.

Investissement dans les œuvres d’art et les collections : indémodable

Qui ne rêverait pas d’allier une passion avec sa principale source de revenus ? Pour les grosses fortunes, les rêves peuvent se concrétiser plus facilement : investir dans les objets d’art, les voitures de collection, les bateaux de luxe…

Quoique cette forme d’investissement nécessite les compétences d’un spécialiste, les rendements peuvent être énormes, avec le plaisir de gagner de l’argent avec une chose qui nous passionne. Dans certains établissements bancaires, une équipe spéciale de conseillers est maintenant mise à la disposition des clients qui désirent investir dans la constitution de collection d’œuvres d’art.

Comment s’inspirer de ces tendances d’investissement des super-riches pour se constituer sa retraite ?

Vous l’aurez compris, les piliers d’investissements des super-riches sont donc l’immobilier, les entreprises non cotées et les œuvres d’art et de collection.

Ce qui est intéressant de constater c’est que l’immobilier est le pilier central. Pour autant tout type d’immobilier n’y trouve pas sa place puisque c’est vers l’immobilier de rendement dans le secteur professionnel que les fortunés investissent avec une forte tendance à la délégation de gestion.

Quoi qu’il en soit, si le secteur de l’immobilier professionnel peut être complexe d’accès pour un particulier, il est encore possible de dénicher des immeubles et des appartements dont le rendement peut être amélioré en ayant recours à des travaux et du home staging.

Il existe plusieurs pistes pour avancer dans ce domaine : l’immobilier décoté pour cause de travaux ou de risque locatif, la stratégie d’achat revente (qui est compatible avec l’immobilier décoté) et la stratégie de rente qui consiste à investir dans des actifs qui s’autofinancent avec peu ou pas d’apport.

Que ce soit en immobilier résidentiel, immobilier professionnel ou immobilier géré en résidences de services, il ne vous reste plus qu’à trouver la stratégie immobilière qui vous va bien et vous lancer si ce n’est pas déjà fait.

Dans un second temps vous pourrez vous intéresser à l’investissement dans les sociétés mais le levier d’investissement sera moins important car votre banquier ne vous prêtera pas pour y investir alors qu’il le fera pour vous permettre d’investir dans l’immobilier.

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