Comme beaucoup d’investisseurs aujourd’hui, vous pouvez devenir rentier grâce à l’immobilier. En fait, vous pouvez tirer une rente de votre investissement immobilier en tant que revenu complémentaire ou pour préparer votre retraite. Cependant, il est important de respecter un certain nombre de consignes afin d’éviter les erreurs communes des débutants. Découvrez dans cet article comment devenir rentier avec l’immobilier.
Sommaire
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif présente un certain nombre d’avantages. Le plus intéressant est le fait d’encaisser un loyer chaque mois. On peut également investir dans l’immobilier pour des raisons telles que :
1. Se constituer un patrimoine
L’immobilier locatif vous permet de vous constituer un patrimoine. L’achat d’une résidence principale, est considéré comme un passif, ce qui n’est pas le cas pour un investissement locatif. Ce dernier vous permet en effet de vous enrichir grâce aux loyers encaissés. Il vous sera également plus facile d’obtenir un emprunt immobilier car le logement acquis constitue un gage de remboursement. En cas de difficulté à rembourser l’emprunt, la banque peut saisir le bien immobilier en question.
Devenir rentier grâce à l’immobilier locatif comprend donc une dimension de risque. La rente correspond aux loyers perçus et non à une éventuelle plus-value générée par la vente du bien immobilier. Le risque vient du fait que vous ne pouvez pas prévoir la valeur que prendra votre bien immobilier dans le futur.
2. La facilité de sa mise en œuvre
Depuis toujours, l’immobilier locatif est l’investissement préféré des français parce que sa mise en œuvre est simple. Par contre, il faudrait que les loyers perçus vous permettent de rembourser les mensualités de votre prêt, tout en générant un cashflow positif. Vous devez donc fixer le prix des loyers en tenant compte de ce paramètre. Pour maximiser votre cashflow, optez pour un crédit à longue échéance (autour de 25 ans).
Le plus souvent, les personnes veulent rembourser leur crédit au plus tôt. Aussi, elles prennent un crédit sur 10 ans. Pourtant, les mensualités d’un tel crédit sont plus élevées.Ce qui signifie qu’il leur faudra réduire leur capacité d’investissement. Les banques ne peuvent donc plus leur accorder un nouveau crédit pour financer d’autres projets. Pourtant, pour devenir rentier avec l’immobilier, il est important de lancer plusieurs opérations.
Cliquez ici pour accéder au Guide sur l’assurance vie
Crédit immobilier : Effet de levier ?
L’effet de levier immobilier vous permet de développer votre patrimoine plus rapidement. Son principe est simple, il consiste à s’endetter auprès de la banque afin de disposer de la somme d’argent nécessaire pour acquérir un bien immobilier.
1. Stratégie d’investissement du rentier immobilier
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez faire la différence entre la rentabilité locative et la rentabilité financière. Pour déterminer votre rentabilité financière, vous devez tenir compte du moyen de financement employé. Par exemple, pour une même opération immobilière, le rendement locatif peut être de 6 % tandis que la rentabilité financière peut aller au-delà de 6 %. Prenons le cas où, vous déboursez 200 000 euros pour acquérir un appartement et que vous le louez à 1 000 euros le mois. Le rendement locatif brut est = 6 % (loyer annuel/capital investi)
Maintenant, imaginons que vous ayez fait un apport de 20 000 euros pour obtenir un emprunt de 180 000 euros. L’effet de levier vous permet d’acquérir un bien à 200 000 euros en faisant un apport de 10 % uniquement. Le rendement financier de l’opération se calculera de la façon suivante : (1 000 x 12)/20 000. Ce qui correspond à un rendement financier de 60 %.
Bien entendu, il s’agit là d’un rendement très simplifié. En réalité le rendement financier sera beaucoup moins important. Il vous faudra intégrer d’autres éléments dans le calcul : les intérêts d’emprunt, les taxes éventuelles, les frais inhérents à la location, à vos fonds propres, etc. Pour finir, vous pouvez obtenir un rendement financier de 12 %, ce qui demeure avantageux. C’est pourquoi il est important que l’emprunt bancaire soit entièrement remboursé par les loyers.
2. L’importance d’accroître son patrimoine
Le patrimoine est tout simplement constitué par l’ensemble des biens dont vous disposez. Ce peut être un héritage ou le résultat de vos épargnes et de vos investissements. Si vous disposez d’un bien immobilier que vous louez à une famille de 4 personnes, vous leur rendez service. En décidant de diviser ce bien en 2 parties égales, vous pouvez le louer à 2 familles distinctes.
Développer votre patrimoine, c’est optimiser la surface habitable de votre bien. Ce qui vous permettra en contrepartie d’augmenter vos revenus locatifs et d’agrandir votre sphère d’influence. La multiplication des biens (colocation, divisions) vous permet également de diversifier et d’accumuler du profit sur vos investissements.
3. Les pièges à éviter pour devenir rentier avec l’immobilier
Vous devez savoir qu’il existe beaucoup d’arnaques dans le secteur de l’immobilier. Le plus souvent, il s’agit de fausses présentations ou des promesses de vente bien trop élevées. Dans le dernier cas, le loyer escompté est généralement irréaliste et hors prix du marché. Pour finir, vous risquez de perdre de l’argent. Méfiez-vous des annonces tape à l’œil et des vendeurs obsédés par les plus-values et les commissions. Sachez qu’une bonne affaire ne nécessite généralement pas de publicités tapageuses.
Croire que c’est possible de devenir rentier
Pour devenir rentier avec l’immobilier, vous devez croire que c’est possible. En vous empêchant de rêver grand, il vous sera difficile de voir votre réalité se transformer. Le plus souvent, les barrières qui se dressent entre vous et votre rêve sont d’ordres psychologiques. Aussi, croyez en la possibilité de devenir rentier grâce à l’immobilier et travaillez pour atteindre cet objectif.
1. Débarrassez-vous de vos croyances limitantes
Selon le milieu social dont vous êtes issu, il vous sera plus ou moins facile de croire ou non à la possibilité de devenir riche. Certains pensent que cela n’est possible qu’après de longues études. Vous avez besoin de savoir comment fonctionne le quadrant 4 du cashflow. Celui qui correspond aux propriétaires d’entreprises et aux investisseurs. Par contre, il sera beaucoup plus difficile d’obtenir un revenu mensuel de plus de 10 000 euros dans les quadrants 1 et 2 (les employés et les travailleurs indépendants).
Grâce à l’immobilier locatif, vous pouvez créer des actifs en vous servant de l’effet de levier du crédit bancaire. Pour devenir rentier, posez des actions à forte valeur ajoutée.
2. Passez à l’action pour devenir rentier
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous aurez à travailler 2 à 4 mois pour effectuer la transaction. Ensuite, vous pourrez mettre votre bien en location et percevoir des loyers. Vous commencerez alors à profiter des revenus passifs qui feront de vous un rentier de l’immobilier.
En revanche, si vous ne passez jamais à l’action et que vous manquez de confiance, vous ne deviendrez jamais rentier. Vous devez également être prêt à surmonter les difficultés qui se présenteront sur votre voie. C’est en osant à chaque fois que vous parviendrez à saisir les opportunités qui s’offrent à vous.
Cliquez ici pour accéder au Guide sur l’assurance vie
Comment devenir rentier avec l’immobilier ?
Sachez que sur la route vers l’indépendance financière, vous rencontrerez des difficultés. Apprenez à voir le bon côté de chaque échec, dites-vous que vous apprenez de chaque situation que vous traversez. C’est ainsi que votre caractère se forgera et que vous apprendrez à mieux gérer vos revenus. N’oubliez pas que votre objectif est de devenir rentier et de le rester.
A lire : « Common Stocks and Uncommon Profits », un grand classique de l’investissement à utiliser pour réussir en Bourse
1. Routine à mettre en place pour devenir rentier
Pour devenir rentier avec l’immobilier, vous devez mettre en place quelques routines. C’est ce qui vous rapprochera de vos objectifs quotidiens. Aussi, veillez à :
- Appeler régulièrement des agents immobiliers pour visiter des appartements dans la zone ciblée
- Demander des devis de réparations et de rénovations
- Mettre en place des alertes sur internet pour trouver de bonnes affaires immobilières
- Délimiter les zones géographiques qui correspondent le mieux à votre projet immobilier
- Suivre les conseils des personnes qui ont les résultats que vous souhaitez obtenir afin de profiter de leur expérience
- Écouter des formations et participer à des séminaires pour créer votre propre réseau
- Avoir une gestion saine de votre compte bancaire pour obtenir plus facilement un crédit immobilier.
Ce sont des actions toutes simples qui vous permettront de réussir votre projet immobilier. Devenir rentier exige un effort de discipline et de constance. Apprenez à bien gérer votre temps afin de l’investir à des actions qui apportent de la valeur ajoutée à votre projet.
2. Investir dans l’immobilier locatif
Pour devenir rentier avec l’immobilier locatif, pensez à y investir au plus tôt. Ainsi, vous deviendrez rentier suffisamment tôt pour en profiter aussi longtemps que possible. Sans compter que les banques sont beaucoup plus réticentes à consentir un prêt aux personnes de plus de 50 ans. Auquel cas, ils vous proposeront un prêt avec des taux beaucoup plus élevés et des durées plus courtes.
En commençant à investir à 30 ans, vous pourrez obtenir un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d’euros en 20 ans. Il est également conseillé de commencer par investir dans l’immobilier locatif avant d’investir dans une résidence principale.
La notion de cashflow
Le cashflow se définit comme le montant qu’il vous reste une fois que vous avez déduit vos charges (mensualités du prêt, impôts prélevés sur les loyers, etc.). Plus le cashflow est élevé, plus votre rente sera importante. Le cashflow supprime l’endettement consenti car l’investissement rapporte. Un cashflow élevé rassure également les banques qui seront plus enclines à vous accorder de nouveaux prêts pour d’autres projets.
Il n’est pas facile d’obtenir des cashflows très importants (au-delà de 200 euros). Cela s’explique par la fiscalité et les réglementations changeantes. Il vous faudra donc adapter votre investissement en fonction de la rente que vous souhaitez percevoir. Votre stratégie d’investissement devra également tenir compte de cela.
Cliquez ici pour accéder au Guide sur l’assurance vie
Monter un projet solide pour devenir rentier
Pour devenir rentier avec l’immobilier, vous devez vous concentrer sur le cashflow. Ne vous laissez pas distraire par les agents immobiliers qui vous promettent un retour sur investissement de 5 % ou 9 %. Concentrez-vous sur le montant mensuel du cashflow. C’est sur cette base que vous pourrez monter un projet bien solide.
En effet, avant d’investir dans l’immobilier, vérifiez au préalable la solidité de votre projet et respectez certaines conditions :
- Présenter un profil emprunteur irréprochable à sa banque : pas de surendettement, revenus réguliers et posséder de l’épargne.
- Avoir une bonne connaissance de la fiscalité relative à l’encaissement de loyers.
- Dénicher un bien dont le prix correspond au loyer que l’on souhaite encaisser.
Votre projet immobilier est solide, lorsqu’il répond à ces trois conditions.
Déléguer certaines tâches
Lorsque vous manquez de temps pour vous concentrer à la réalisation de votre projet immobilier, pensez à déléguer. Vous pouvez envisager de rémunérer un chasseur d’appartement avec la mission de dénicher pour vous de bonnes affaires. Il est également possible d’opter pour un service clés en main pour la prise en charge d’une partie ou de la totalité du processus.
3. Investir dans l’immobilier ancien
C’est la clé pour booster la rentabilité de votre investissement locatif. Vous devez savoir que l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. En tant que débutant, préférez les biens immobiliers excentrés et anciens. Vous devez également être habile dans la négociation pour réaliser de bonnes affaires.
L’immobilier ancien présente l’avantage de ne pas avoir beaucoup d’acquéreurs. Ce qui facilite grandement les négociations. En général, une bonne affaire nécessitera quelques travaux de rénovation. Lorsque la rénovation est bien faite, vous pouvez obtenir un loyer supérieur d’environ 30 % de la mensualité du crédit.
Valoriser ses investissements locatifs pour maximiser son profit
Investir dans l’immobilier locatif vous permet de vous créer un patrimoine. Vous pouvez ainsi vous constituer un revenu complémentaire à votre salaire, votre pension de retraite ou tout simplement vivre de votre rente. Il n’est pas conseillé d’investir dans une location universitaire car vous perdrez ainsi les loyers correspondant aux mois de vacance de l’été. Autant que possible, évitez de confier la gestion de vos biens à une agence. En cas de relocation, vous devrez débourser plusieurs centaines d’euros. Sachez également que le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces que pour les grandes. Les petites surfaces sont donc moins rentables.
En outre, vous devez être en mesure de faire face aux problèmes inhérents à la location immobilière. C’est alors que vous pourrez rapidement accroître votre patrimoine et devenir rentier.
Cliquez ici pour accéder au Guide sur l’assurance vie
Développer son sens de la négociation
Il est important de savoir négocier pour obtenir un cashflow important. Négocier ne garantit pas que votre proposition sera acceptée, mais cela vaut le coup d’essayer. Certains investisseurs parviennent à obtenir jusqu’à 30 % de réduction. Pour apprendre à bien négocier, vous pouvez suivre une formation ou trouver des conseils sur internet. C’est ce qui vous permettra de faire baisser le prix d’achat de vos futurs biens immobiliers.
Pour maximiser votre investissement locatif, vous pouvez également envisager le rachat de crédit. Le meilleur moment pour le faire, c’est lorsque les taux d’intérêt sont au plus bas. Cela vous permettra d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros et de faire baisser vos mensualités. Vous pouvez également envisager de vendre un ou plusieurs biens afin de solder vos dettes.
Devenir rentier avec l’immobilier locatif est donc possible, à condition d’investir tôt. Ensuite, il vous revient d’appliquer chacun des conseils partagés plus haut afin de maximiser votre rente.
Laisser un commentaire