Comment fonctionne le prêt in fine et quel est son intérêt ?

Le prêt in fine est un prêt qui se rembourse à la fin. Au contraire d’un prêt amortissable, qui voit son capital emprunté diminuer à chaque échéance. Plus risqué qu’un prêt classique, votre banquier va exiger des contreparties.

Le contrat d’assurance-vie, indispensable pour obtenir un prêt in fine

La somme empruntée avec un prêt in fine se rembourse au dernier prélèvement effectué par la banque. Auparavant, vous ne payez que des intérêts. Ils peuvent être remboursés chaque mois, chaque trimestre, ou même, plus rarement, une fois par an. Pour cette raison, le banquier vous accordera ce type de crédit en mettant en place des garanties spécifiques. Parfois même en les additionnant.

La plus fréquente consiste à garantir le paiement du crédit par un contrat d’assurance-vie. Cette opération porte le nom de nantissement. Le principe est simple : vous disposez de cette épargne et vous autorisez votre banque à bloquer la somme empruntée. A la fin, vous utilisez votre assurance-vie pour rembourser votre prêt.

Si vous empruntez 100 000 € au taux de 1 % sur 15 ans par exemple, vous devez posséder cette somme. L’avantage est que vous ne rembourserez que 83.34 € par mois pendant 14 ans et 11 mois. Le dernier mois, vous rembourserez 100 000 €. Cela permet de conserver votre contrat, surtout si son rendement est intéressant.

Cette opération génère néanmoins quelques contraintes. En règle générale, vous ne pourrez plus effectuer de rachat anticipé partiel, soit un retrait sur votre assurance–vie, sans l’accord de votre banque. Idem pour les arbitrages, opération qui consiste à changer de supports en fonction de la conjoncture. Le banquier exigera un droit de regard pour ne pas risquer une baisse de valeur de votre contrat.

Mettre en place un prêt in fine même avec peu d’épargne

Si vous ne disposez pas de la totalité de cette somme, il est néanmoins possible d’emprunter avec un prêt in fine. Mais dans ce cas, l’organisme prêteur va exiger des versements programmés sur votre contrat d’assurance-vie. Avec une valeur de départ d’au minimum 10 %, voir plus en fonction du risque que présente votre dossier.

Ces versements programmés doivent permettre de couvrir la créance finale. Ils sont calculés par votre banquier, en fonction du rendement de votre assurance-vie. Par prudence, la banque privilégiera des supports en euros, et calculera votre versement avec une hypothèse de rendement d’environ 2 %. Elle peut vous proposer ses propres contrats, ou accepter le contrat d’une autre compagnie, à condition qu’il présente un niveau de sécurité suffisante.

Dans notre exemple, si vous ouvrez une assurance vie avec un capital de départ de 10 000 €, vous devrez verser sur votre contrat la somme d’environ 420 € par mois, hors droits d’entrée et frais de gestion, pour qu’à l’issue des 15 ans, vous disposiez d’au moins 100 000 €.

L’organisme prêteur peut aussi accepter des versements libres. Ce qui signifie que c’est à vous d’anticiper les versements, au gré de vos rentrées d’argent. Solution que le banquier acceptera s’il vous connaît depuis longtemps, et plutôt si vous disposez au sein de son établissement d’autres placements. Il peut aussi, pendant la durée de vie du prêt, se réserver le droit d’effectuer quelques contrôles.

L’emprunt in fine peut être une solution pour diminuer l’impôt

Avec un capital de départ trop faible, l’effort de trésorerie sera souvent identique à un prêt amortissable. Ce qui n’offre pas beaucoup d’intérêt dans l’achat de votre résidence principale. C’est pourquoi l’emprunt in fine est majoritairement réservé au financement de bien locatif. Les intérêts payés chaque année ne diminuent pas, ce qui présente donc un avantage fiscal par rapport au prêt amortissable. Vous pouvez déduire 100 % des intérêts, dans la limite des loyers perçus.

On l’aura compris, le prêt in fine s’adresse plutôt à des emprunteurs disposant d’un capital, et de préférence pour une opération locative. Il peut aussi s’avérer intéressant pour l’acquisition d’une résidence principale. Notamment pour de futurs retraités ou pour des emprunteurs qui ne souhaitent pas, ou ne peuvent pas, s’assurer.

Pour les futurs retraités ou en l’absence d’assurance décès invalidité, c’est un prêt qui offre une alternative intéressante.
Nous l’avons vu, si le capital de départ est suffisamment important, il minore les mensualités de votre emprunt. Il peut donc vous aider à anticiper des revenus à la baisse en prévision de votre retraite. Il permet aussi de ne pas mobiliser toute son épargne. Bien souvent, il peut être avantageux de conserver un ancien contrat d’assurance-vie.

Si vous ne souhaitez pas vous assurer, ou si votre état de santé entraîne des surprimes trop coûteuses, le prêt in fine avec un nantissement à 100 % est une solution appréciée des banquiers. Dans ce cas, une deuxième garantie, hypothécaire en règle générale, sera souvent exigée par l’organisme financier.

Le prêt in fine présente tout de même quelques faiblesses. En premier lieu, un taux d’intérêt parfois plus élevé qu’un crédit amortissable. La banque intègre le coût du risque dans sa marge.
L’assurance décès invalidité est aussi plus chère, toujours en raison de l’absence de diminution du capital. L’accumulation des garanties peut alourdir son coût total.
Il peut être assez compliqué à obtenir. Son octroi demeure marginal chez les prêteurs, qui préfèrent le réserver à une clientèle fortunée. Si vos revenus sont modestes, il vous faudra jouer le jeu des multiples garanties pour mettre toutes les chances de votre côté.

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Quel est l’intérêt d’un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un type de prêt bancaire qui peut être très avantageux pour les emprunteurs. Il s'agit d'un contrat entre l'emprunteur et la banque, selon lequel l’emprunteur rembourse chaque mois des intérêts mais ne commence à rembourser le capital qu’à la fin du contrat.

Le principal avantage du prêt in fine est que les mensualités sont plus faibles que celles d’un crédit classique, car elles ne comprennent pas le capital initialement emprunté. Cela permet aux personnes ayant un revenu limité de pouvoir accéder à ce type de financement sans trop peser sur leurs finances actuelles.

De plus, cette forme de crédit offre une certaine flexibilité puisqu’il n’est pas nécessaire d’effectuer des versements réguliers pour couvrir tous les frais liés au crédit (intérêts et capital).