Impôt sur la fortune immobilière (ifi) – Tout ce que vous devez savoir

L’impôt sur la fortune immobilière (ifi) est un impôt créé en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 euros. Ainsi, seules les valeurs immobilières font partie du patrimoine taxable de l’ifi. L’objectif de cette réforme est d’inciter les exilés fiscaux à investir dans les entreprises françaises. Découvrez dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur l’impôt sur la fortune immobilière.

Personnes concernées par l’impôt sur la fortune immobilière

Du moment que votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 euros, vous devez vous acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière. Le patrimoine immobilier comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou non au 1er janvier. Sont toutefois partiellement ou totalement exonérés, certains biens. De plus, certaines dettes peuvent également être soustraites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.

1. Conditions relatives aux contribuables

L’impôt sur la fortune Immobilière, concerne toutes les personnes composant votre foyer fiscal. Le foyer fiscal se constitue des :

• Célibataires, veufs, divorcés, séparés
• Époux(ses), peu importe le régime matrimonial
• Couples pacsés
• Concubin(e)s
• Enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l’administration légale des biens.

Il peut arriver que ce foyer fiscal soit différent de celui considéré pour l’impôt sur le revenu. Aussi, vous devez tenir compte du patrimoine de votre compagnon. Par contre, celui de vos enfants majeurs rattachés à votre foyer fiscal est exclu. En effet, chacun de vos enfants majeurs forme un foyer fiscal impôt sur la fortune immobilière distinct. Ce, dès lors que leur patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 euros. Ainsi, ils doivent faire leur propre déclaration ifi.

Sous certaines conditions, chaque époux est soumis à l’impôt sur la fortune séparément :

• Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit
• Les époux en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à avoir des résidences séparées.

Dans ces cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont comptabilisés. Il peut arriver que les parents divorcés ou séparés disposent tous deux de l’autorité parentale. Dans ce cas, ils peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants.

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2. Domiciliation fiscale

L’ifi dépend également de votre domicile fiscal. Pour les personnes domiciliées fiscalement en France, L’impôt sur la fortune immobilière concerne :

• l’ensemble de vos biens ou droits immobiliers
• Les parts ou actions de sociétés immobilières détenues en France et à l’étranger des personnes constituant votre foyer.

Si vous transférez votre domicile fiscal en France, vous n’êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers détenus en France. Pour cela, vous devez avoir été domicilié à l’étranger durant les 5 années civiles précédentes.

Lorsqu’au contraire votre domicile fiscal est à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales, votre patrimoine comprend les :

• Biens et droits immobiliers situés en France, appartenant à votre foyer immobilier
• Parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France,
• Et les parts ou actions détenues dans des sociétés immobilières possédant de l’immobilier en France et à l’étranger. Dans ce cas, la valeur de ces biens doit être à hauteur des biens et droits possédés en France.

3. Patrimoine immobilier

Font partie de votre patrimoine immobilier les biens suivants :

• Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..)
• Les bâtiments classés monuments historiques
• Des immeubles en cours de construction au 1^er janvier 2019
• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terrains agricoles),
• Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus en copropriété.

Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2019. Pour estimer la valeur de votre bien, les services public vous proposent un service en ligne Patrim. Vous pouvez y accéder via votre espace personnel de télédéclarant.

Le fisc prévoit des exonérations partielles ou totales pour les :

• Immeubles utilisés dans le cadre de votre activité professionnelle
• Bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
• Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

4. Placements et liquidités liés à l’immobilier

Certains de vos placements relatifs à l’immobilier sont également à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière. Il s’agit entre autre de :

• Vos parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France. Dans ce cas, vous devez déclarer la valeur des immeubles détenus par la société ou l’organisme. En revanche, si vous détenez moins de 10 % du capital de la société propriétaire. Sinon, l’immobilier ainsi détenu indirectement n’est pas imposable de l’ifi.
• Biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier.
• La fraction de la valeur de rachat au 1er  janvier 2019 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Cependant, les biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société sont exclus de l’assiette imposable de l’ifi.

5. Déduction des dettes immobilières

L’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2019.  Après donc la déduction des dettes existantes au 1er janvier 2019. Par contre, vous devez pouvoir les justifier.

Une déduction est possible pour les dettes relatives aux :

• Emprunts immobiliers nécessaires à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables
• Paiements des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Frais d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
• Paiements des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire. Que ce soit pour son compte ou au compte de son locataire, du moment qu’il n’en a pas encore été remboursé au 31 décembre de l’année de départ du locataire.
• Paiements des impôts inhérents à la possession des propriétés concernées comme la taxe foncière.

En revanche, les impositions incombant à l’occupant comme la taxe d’habitation ne sont pas déductibles. La tranche de votre impôt imputée aux revenus de vos biens immobiliers comme les revenus fonciers n’est pas non plus déductible.

Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière s’effectue de la même manière que pour l’ISF. On applique au montant brut de l’ifi, un barème suivant le montant de la valeur nette taxable.

1. Barème appliqué à l’impôt sur la fortune immobilière

Le barème de l’impôt sur la fortune immobilière comprend 6 tranches d’imposition. Les taux appliqués varient de 0 à 1.5 % selon la valeur nette taxable. Tout contribuable résident en France et possédant au 1er Janvier 2019 un niveau de foyer fiscal de 1 300 000 euros, est imposable de l’ifi. C’est également le cas des expatriés possédant un patrimoine immobilier en France d’une valeur nette taxable de 1 300 000 euros.

La substitution de l’ISF par l’ifi devrait diviser le montant de l’ISF par deux. Le but étant de faire sortir plusieurs foyers de l’impôt sur la fortune. Tout comme pour l’ISF, il existe un mécanisme de plafonnement de l’ifi. Le but de cette manœuvre est d’éviter que le cumul des impôts du contribuable excède 75 % de ses revenus.

Ainsi, pour un individu déclarant un patrimoine de 2 millions, le calcul de l’impôt s’effectue comme suit :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (2 000 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 7 400 euros.

Il existe de même un mécanisme de décote pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 millions et 1,4 millions d’euros. Ainsi, lorsque le patrimoine taxable est compris dans cette tranche, le calcul est le suivant : (montant théorique de l’ifi avant la décote) – (le montant de la décote).

2. Assiette de l’impôt sur la fortune immobilière

La totalité des biens immobiliers des membres composant le foyer fiscal est assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière. Cependant, la résidence principale jouit d’un abattement fiscal de 30 %, tout comme les parts détenues en SCI, SCPI ou OPCI. Pour les cas de possession indirecte de biens immobiliers, c’est la valeur de l’actif de la société représentative des immeubles qui est soumise à l’ifi. Cela, sans aucune prédominance immobilière. Par contre, il faut que l’assujetti détienne au moins 10 % du capital de la société. A noter que ce plafond est pris en compte sur l’ensemble du foyer fiscal du redevable.

Impôt sur la fortune immobilière et SCI – SCPI – OPCI

Font également partie de l’assiette taxable de l’ifi, les parts détenues dans des sociétés civiles immobilières (SCI), sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Cela, à partir du moment qu’il s’agit de biens immobiliers non productifs, autrement dit qui ne contribuent pas à l’économie. C’est également le cas des parts intégrées dans des contrats d’assurance-vie.

Les SCPI et les OPCI sont taxables, toutefois, au concours de leurs actifs de nature immobilière. Cela est valable peu importe le mode de détention : directe, ou indirecte (comme par exemple un contrat d’assurance-vie).

Impôt sur la fortune immobilière et démembrement de propriété

Avant 2018, l’usufruitier se devait de déclarer la valeur du bien en pleine propriété. Avec la loi de finance de 2018, lors d’une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien immobilier sont imposés séparément. Cette imposition se fait à la hauteur de leurs droits respectifs sur le bien immobilier. Par contre, lorsque vous êtes détenteur en usufruit suite à une disposition conventionnelle (testament, donation, donation au dernier vivant), vous continuez à déclarer la pleine propriété du bien. Pour ce qui concerne les parts ou actions de sociétés de biens immobiliers, elles entrent dans l’assiette de l’ifi. Cela, à la hauteur de la part de leur valeur représentative. Exception faite pour les biens immobiliers dédiés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de l’entreprise.

3. Procédure de déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière

Avec l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière, les grosses fortunes verront leur impôt diminuer considérablement. En effet, avec l’ISF, l’assujetti devait déclarer au fisc toutes ses possessions mobilières en plus de l’immobilier. Il devait pareillement faire état de chacun de ses placements financiers.

Vous devez procéder à la déclaration de l’ifi avant le 15 juin de l’année en cours. Cette déclaration peut s’effectuer en ligne en remplissant un formulaire Cerfa n°15798. Ensuite, vous devrez l’adresser à votre centre des impôts, adjointe de votre déclaration d’impôts. De plus, la déclaration d’impôts doit s’effectuer avec soin car des sanctions sont prévues en cas d’omission de biens imposables. Ces pénalités sont à hauteur de 0,2 % par mois de retard. Toutefois, en cas d’omission d’un bien, le fisc tolère une marge d’erreur de 10 %. Vous n’aurez donc pas à payer les intérêts de retard. Ce qui ne sera pas le cas si les services du fisc remettent en cause votre bonne foi.

Pour tout retard dans la déclaration de l’impôt sur la fortune immobilière, vous recevrez une mise en demeure du fisc. Passé un délai de 30 jours, une majoration de 10 % peut s’appliquer. En outre, s’il s’avérait que vous ayez tenté de dissimuler vos avoirs à l’étranger, cette majoration passe à 40 %. Dans ce cas, le fisc vous appliquera également des intérêts de retard. Ces intérêts seront comptabilisés à partir du 1er juillet de l’année durant laquelle la déclaration aurait dû s’effectuer. Ce, jusqu’au dernier jour du mois pendant lequel la déclaration sera effectivement souscrite. Ces intérêts sont de 0,2 % par mois de retard.

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4. Comment s’effectue le paiement de l’ifi

Pour un montant de l’ifi supérieur à 1 000 euros, vous devez obligatoirement effectuer le paiement en ligne. Cela se fera sur le site internet des impôts. Un retard de paiement entraînera une majoration de 10 % de l’impôt dû. Cependant, si ce retard s’explique par des difficultés financières, le fisc peut vous accorder un délai supplémentaire. Dans certains cas, le fisc peut accorder une remise gracieuse (totale ou partielle) de l’impôt ainsi que des pénalités. Pour en bénéficier, vous devez pouvoir justifier votre situation.

5. L’IFI, comment y échapper ?

En bon français, on souhaite toujours éviter au maximum l’impôt quitte à mal investir (rappelez-vous les Robiens de la Colère sur Arte).

Il est quand même possible d’échapper à l’IFI en investissant en immobilier via une SCI à l’IS ou en étant LMP.

Et oui, les biens professionnels ne sont pas soumis à l’IFI.
Par contre, ne rêvez pas, il y aura quand même de l’impôt et mieux vaut étudier votre projet avec un fiscaliste avant de vous lancer.

Mon approche consiste à placer mes bénéfices immobilier en assurance-vie à haut rendement car l’assurance-vie est peu ou pas taxée.
J’ai une approche d’imposition globale rapportée au patrimoine net ce qui me permet de ne pas passer à côté d’opportunités intéressantes à cause de l’imposition.

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