La question de la retraite est au cœur du débat public en France. En effet, la réforme du système de retraite en France reste insuffisante pour rassurer les contribuables. Livret A, Assurance Vie, PEA, il existe de nombreuses solutions d’épargne pour se constituer une rente sûre. Pourtant, la SCPI se présente comme un mode de placement rentable, idéal pour préparer au mieux votre retraite. Découvrez dans cet article pourquoi investir dans une SCPI de rendement.
Sommaire
La SCPI : Un mode de placement d’épargne rentable pour assurer sa retraite
Les SCPI sont des moyens d’investissement dans la pierre sous forme papier, puisque vous n’avez pas directement accès aux biens. Elles vous permettent d’investir dans des immeubles qu’elles ont acquis. En effet, une Société civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société d’investissement immobilier collectif. Elle met à votre disposition des biens immobiliers investis et gérés par des professionnels. Vous devez alors acquérir des parts pour devenir associé à la SCPI.
1. Qu’est-ce que la SCPI
La SCPI a pour objet l’achat, la valorisation et la gestion de biens immobiliers. Elle offre la possibilité aux souscripteurs de diversifier leur investissement tout en limitant les risques. En effet, en investissant dans une SCPI, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine diversifié et de profiter d’un rendement élevé (plus de 6 % net). Ce qui en soi est un rendement plus élevé que la majorité de ceux proposés par d’autres sortes d’épargne-retraites.
La particularité de ce mode d’investissement est que vous avez la possibilité d’investir à différentes échelles : nationale, internationale, Union européenne. Vous avez ainsi l’avantage de profiter d’une fiscalité variée. De plus, vous pouvez investir dans différents secteurs d’activité : tourisme, santé, éducation, administration, etc. Ainsi, en investissant dans une SCPI vous optimisez votre investissement et vous sécurisez sa rentabilité.
Aussi, ce mode d’investissement est un moyen par excellence pour préparer votre retraite. De plus, vous n’avez pas à gérer vous-même les biens investis. Vous percevez régulièrement un loyer (à vie) en contrepartie du montant investi. Ce qui représente un excellent complément à votre retraite.
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2. Encadrement du fonctionnement d’une SCPI
Du fait de son encadrement par les pouvoirs publics, la SCPI est un placement sûr pour les épargnants. En effet, avant de pouvoir exister, elle doit répondre aux exigences suivantes :
- Obtenir une autorisation de l’AMF : C’est à cette condition qu’elle pourra être créée et pourra faire un appel public à l’épargne (faire appel à des investisseurs extérieurs)
- Effectuer une publication dans un Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires (BALO)
- Établir un bulletin de souscription.
Le déroulement de cette procédure s’effectue sous la surveillance de la société de gestion en charge de la SCPI et de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Par ailleurs, la SCPI est également contrôlée pas un conseil de surveillance. Ce conseil est formé par 7 membres associés à la SCPI et donc par des propriétaires comme vous. Les grandes décisions sont votées lors d’une assemblée générale qui a lieu une fois par an avec les associés.
Cette assemblée a le pouvoir de désigner ou de révoquer la société de gestion. Elle se charge également d’élire les membres du conseil de surveillance et désigne les commissaires aux comptes et experts immobiliers. C’est également elle qui décide de la distribution des bénéfices, des quotas d’emprunt ainsi que de la modification des statuts de la société.
Le commissaire aux comptes désigné au cours de l’assemblée générale est chargé de certifier les comptes annuels. Il est ainsi chargé de vérifier la transparence des comptes de la SCPI. L’expert immobilier quant à lui détermine la valeur vénale des immeubles. Il doit pour cela, faire une étude comparative entre l’offre et la demande sur le marché. Tous ces éléments contribuent à fiabiliser les placements effectués dans une SCPI.
3. Investir dans une SCPI en démembrement des parts
Lorsque vous investissez en SCPI en démembrement de propriété, vous avez le choix entre l’usufruit et la nue propriété des parts. Vous devez donc mettre en oeuvre des stratégies afin d’optimiser vos placements. En optant pour un démembrement de propriété, pour une même part, les personnes obtiennent des droits distincts.
L’usufruitier n’est pas propriétaire des parts par contre, il percevra un revenu pendant toute la durée de démembrement. En fait, son droit est celui de tirer profit et de jouir du bien dont un autre a la propriété. Il percevra donc les revenus issus de ses parts dans la SCPI et à terme, il perdra la jouissance de tout droit sur ses parts. Elle reviendront entièrement au nu-propriétaire.
Le nu propriétaire en revanche est le propriétaire des parts de SCPI. Cependant, il ne percevra aucun revenu issu de ses parts pendant toute la durée du démembrement. A l’issue de la période de démembrement, il devient intégralement propriétaire des parts de SCPI. Il peut alors bénéficier de tous les droits associés.
Aussi, le démembrement de propriété est un contrat de partage entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour une durée bien définie. On parle alors d’usufruit temporaire. Lorsqu’il est valable jusqu’au décès de l’usufruitier, on parle de démembrement en viager. Puisque la propriété des parts est divisée, chacun reçoit le prix à la hauteur des parts acquises. A la fin du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun frais ou impôt. Le nu propriétaire récupère donc la pleine possession du bien tandis que l’usufruitier perd tout droit.
Acheter la nue-propriété des parts
Investir dans la nue-propriété en SCPI est recommandé pour les contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et ou IFI). En effet, cette option correspond aux contribuables qui ne sont pas à la recherche d’un revenu immédiat, plutôt désireux de se constituer un patrimoine. Ils peuvent alors acheter des parts à un prix avantageux comparé à ceux de la pleine propriété. Toutefois, ils ne recevront pas de revenu sur une période bien déterminée.
Les avantages d’investir dans la nue-propriété sont nombreux :
- Double économie d’impôt : Excepté sous certaines conditions, la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI et vous n’êtes pas prélevé à l’impôt sur le revenu. En effet, vue que vous ne percevez aucun revenu.
- Effet de levier : Au terme de la période de démembrement, vous devenez propriétaire des parts entières sans aucun frais. Vous jouissez alors des plus-values dont ont bénéficié les biens immobiliers dans le temps. De plus, vous possédez plus de parts qu’au départ.
Acheter l’usufruit des parts
L’investissement en usufruit est davantage adressé aux particuliers n’étant pas imposés, sinon très peu imposés. Pour ce faire, il doivent avoir en leur possession un capital qu’ils souhaitent investir afin de percevoir un revenu complémentaire. Ce faisant, il pourront investir dans des parts de SCPI à un prix très faible et percevoir ensuite l’intégralité des revenus générés par ces parts. Cela pendant toute la durée du démembrement.
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Ce mode d’investissement est également indiqué aux personnes ayant un déficit foncier et qui souhaitent obtenir un revenu foncier défiscalisé. Il s’adresse également aux entreprises soumises aux BIC ou à l’impôt sur les sociétés. Celles-ci peuvent alors placer leur trésorerie et augmenter leur niveau de rendement.
Notez également que les revenus obtenus de ces parts de SCPI peuvent à nouveau être placés sur d’autres supports rémunérateurs. Ce qui vous permet d’optimiser votre montage.
4. Souscrire des parts de SCPI dans son contrat d’Assurance Vie
Vous avez la possibilité d’inclure des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Ce qui vous permettra de bénéficier d’une bonne sécurité et d’une meilleure performance de votre épargne, sans aucune contrainte de gestion. Cet investissement est idéal pour bien préparer sa retraite. Toutefois, le montant investi dans des parts de SCPI est limité par le montant total de votre assurance vie. Aussi, il peut arriver que l’acquisition des parts ne puisse pas représenter plus de 50 % du montant de votre contrat lors de son ouverture.
Le pourcentage de limitation dépend de la compagnie d’assurance. Aussi, il est probable que vous obteniez un contrat délivrant une assurance vie 100 % SCPI. Les avantages de ce mode d’investissement sont les suivants :
- Le bénéfice de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie : Vos parts de SCPI inclus dans votre contrat assurance vie bénéficient de la fiscalité de celle-ci. De ce fait, vous n’aurez pas à déclarer les revenus des loyers issus des parts de SCPI. Ce qui vous évitera de payer l’impôt sur la plus-value immobilière prélevée sur les parts de SCPI, en cas de vente.
- Des parts d’acquisition réduites : En effet, certains assureurs vous offrent le bénéfice de frais d’acquisition moindres sur les parts de SCPI investies au travers d’un contrat d’assurance-vie.
- La possibilité d’investir les revenus des parts de la SCPI sur un fonds euro ou dans de nouvelles parts : Certains assureurs se proposent d’investir systématiquement les loyers perçus dans de nouvelles parts. Ce qui contribue à augmenter la capitalisation de vos parts. D’autres par contre les investissent sur des fonds euros. Ainsi, ils continuent de fructifier en produisant des intérêts.
En revanche, vous devez savoir que de tels investissements ne sont pas autorisés à crédit. Vous ne pouvez donc pas vous servir de l’effet de levier produit par l’endettement.
5. Quels sont les frais de souscription et les frais de gestion de parts de SCPI ?
Tout comme pour un investissement immobilier classique, les SCPI supportent des frais d’acquisition et de gestion du patrimoine. Les frais d’acquisition sont la contrepartie qui vous est demandée pour la recherche, la sélection et l’acquisition du bien immobilier de la SCPI. Il s’agit d’une compensation des frais de notaire dus lors d’une acquisition classique. Ces frais sont généralement de l’ordre de 6 % à 10 % hors taxes. Vous devez donc prêter une attention particulière aux frais d’entrée et de sortie appliqués à la SCPI. Par ailleurs, vous devrez également considérer les droits d’enregistrement applicables aux mutations immobilières. Ceux-ci s’appliquent en effet, à l’acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe.
Les frais de gestion quant eux servent à la rémunération de l’activité des sociétés de gestion. Ces dernières sont chargées de veiller au fonctionnement quotidien de la société et donc de l’immobilier et des locataires. Les frais de gestion correspondent à un pourcentage des loyers perçus. Ce pourcentage est variable selon les SCPI entre 9 % et 12 % hors taxe.
Notez également que les revenus locatifs perçus sont nets de frais de gestion.
Comment optimiser son investissement immobilier en vue de préparer sa retraite ?
L’investissement en SCPI est adapté aux clients désirant épargner afin d’anticiper leur retraite. Pour ce faire, vous avez le choix entre 3 modes d’acquisition de parts :
- Achat de SCPI au comptant : Il est indiqué aux particuliers qui désirent optimiser davantage leur épargne-retraite. Acheter des parts au comptant vous permet de déplacer une partie de vos liquidités mal exploitées sur un support. Ce dernier a pour but de produire un complément de revenu immédiat.
- Achat de SCPI à crédit : Il concerne davantage les personnes actives qui désirent anticiper leur retraite. Les SCPI à crédit sont partiellement remboursées par le versement de loyers mensuels ou trimestriels. Ce mode d’investissement vous permettra d’optimiser au mieux votre fiscalité. En effet, la totalité des intérêts d’emprunt et des assurances est déductible de vos revenus fonciers.
- Achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété : Cette méthode adressée aux particuliers permet d’alléger votre fiscalité.
1. Comment faire le choix de la SCPI pour l’épargne retraite
La première chose serait de solliciter les conseils éclairés d’un expert des SCPI de rendement. Il vous permettra de mettre en place une stratégie d’investissement optimale. Vous pourrez ainsi faire votre choix au mieux, parmi les 178 offres existantes sur le marché.
Pour faire un bon choix vous ne devez pas uniquement regarder au taux de rendement offert. En effet, plusieurs critères sont à prendre en considération avant d’investir :
- La composition du patrimoine de la SCPI : Le patrimoine d’un tel investissement est très souvent diversifié de par la stratégie d’investissement et la localisation géographique. Cependant, certaines sociétés civiles de placements immobiliers sont plus performantes que d’autres. Cela est dû à leur positionnement sur des secteurs porteurs ou une localisation particulière.
- La qualité des locataires : Avoir de bons locataire est une assurance de la pérennité de la distribution des revenus. C’est pourquoi il est préférable d’opter pour un placement effectué parmi les grandes enseignes, car celles-ci sont liées par des contrats longue durée.
- Le taux d’occupation financier : Il s’agit d’un indicateur permettant d’évaluer le taux d’actifs loués et donc ceux qui rapportent à la SCPI. Celles affichant un taux d’occupation financier supérieur à 90 % sont à privilégier.
- Le dividende : C’est le montant que vous percevrez en tant qu’associé pour chacune des parts détenues. Lorsque le dividende évolue positivement, cela constitue un indicateur du bon fonctionnement de la SCPI.
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2. Où trouver les meilleures SCPI retraites ?
Il existe de nombreuses agences aujourd’hui. Chacune d’elles se propose de mettre son savoir faire à votre disposition afin de vous conseiller au mieux sur votre épargne-retraite. Aussi, une recherche sur internet vous permettra d’en apprendre davantage sur les SCPI de retraite. En effet, des spécialistes en immobilier vous éclaireront sur les SCPI. Ils vous accompagneront dans la sélection de votre portefeuille en fonction de vos objectifs d’épargne-retraite et de votre profil.
En somme, l’investissement en SCPI de rendement est une excellente façon d’anticiper sa retraite en mettant toutes les chances de son côté. Vous pouvez ainsi assurer votre retraite de la manière la plus optimale et profiter ainsi d’une rente complémentaire régulière.
J’espère que cet article vous aura été utile. N’hésitez pas à me partager dans les commentaires vos avis sur les SCPI de rendement.
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